전월세 전환율 계산 방법 (ft. 지역별 시장 전환율)

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월세 계약할 때 가장 어려운 것이 내가 보는 매물이 시세 대비 저렴하게 나왔는지 판단하는 것인데요. 전세의 경우와 다르게 월세는 보증금과 월세가 매물마다 상이해서 한눈에 시세를 구별하기 힘들다는 점입니다. 정확히 비교하는 방법은 월세를 보증금으로 환산해서 비교하는 건데 이때 필요한 개념이 전월세 전환율입니다. 오늘은 이 전월세 전환율에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

1. 전월세 전환율 이란?

전월세 전환율은 말 그대로 전세를 월세로 전환할때 적용하는 비율을 말합니다. 주택임대차보호법 제7조의 2에 전월세 전환에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

주택임대차 보호법

제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 강제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(10%)

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율(한국은행 기준금리 2.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2% = 4.5%)

 

여기서 월차임 전환율이 곧 전월세 상환율을 의미합니다. 즉, 전월세 전환율은 두 가지 방법 중 낮은 비율인 4.5%를 넘을 수 없다고 되어있습니다. 

 

 

 

2. 전월세 전환율 계산 방법

 

2.1 전세를 월세로 전환

전세를 월세로 전환하는 경우에는 위에서 설명한 법정 전월세 전환율을 사용하여 계산하면 됩니다. 예를 들어 보증금 4억의 전세를 보증금 1억의 월세로 전환한다고 했을 때,

 

• 월세 전환해야 하는 보증금 : 4억 - 1억 = 3억
• 법정 전월세 전환율 적용 : 3억 x 4.5% = 1350만 원
• 1350만 원/12개월 = 112.5만 원

 

'보증금 4억 전세 → 보증금 1억, 월세 112.5만 원'으로 계산되는 것입니다. 본인이 월세 세입자인데 부동산이나 임대인이 만약 법정 전월세 전환율 이상으로 요구한다면 법정 전월세전환율 상한이 4.5% 임을 알려주시면 됩니다. 주의할 것은 최근 기준금리가 빠르게 상승하고 있기 때문에 기준금리를 정확히 체크하시고 계산하셔야 한다는 것입니다. 

 

 

 

2.2 월세를 전세로 전환

월세를 전세로 전환하는 경우는 조금 다릅니다. 임대차 보호법은 세입자를 보호하기 위해 만든 법이므로 전월세 전환율 상한은 전세를 월세로 전환하는 경우에만 적용되고 월세를 전세로 전환하는 경우는 계약 당사자끼리 합의하여 결정하면 됩니다. 보통은 지역별 시장 전환율을 참고합니다. 

 

이해를 돕기 위해 추가로 설명하자면, 전세를 월세로 전환할 때는 전환율이 낮을수록 세입자가 유리합니다. 그래서 상한율을 법으로 제한해둔 것이고요. 반대의 경우는 전환율이 오히려 높을수록 보증금이 적어지기 때문에 상한을 두지 않는 것입니다.

 

방금 전 말씀드린 지역별 시장 전환율은 아래 KOSIS누리집 링크로 가시면 매달 지역별 시장 전월세 전환율을 보실 수 있습니다.

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010 

KOSIS

 

예를 들어 서울에 있는 보증금 1억에 월세 100만 원 매물을 전세로 전환하고자 할때는 아래와 같이 계산하면 됩니다.

 

• 월세 100만원 x 12개월 = 1,200만 원
• 1,200만 원 / 시장 전환율 4.3% = 27,900만 원

 

보증금 1억에 월세 100만 원 → 보증금 3억 7,900만 원 전세로 전환되는 것입니다.

 

 

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이상으로 지역별 전월세 전환율 계산방법 계산방법에 대해서 알아보았습니다. 임대차 보호법은 세입자에게 유리한 법이니 전월세 계약 시 꼭 내용 숙지하시고 가시기 바랍니다.

 

감사합니다.

 

 

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