융자, 근저당 있는 집 전세 계약 시 주의 사항

부동산 매물을 찾다 보면 융자 있는 매물을 가끔 보신 적이 있으실 겁니다. 일반적으로는 근저당(융자) 있는 매물을 절대 계약하지 말라고들 하죠. 하지만 상황에 따라서 세입자가 을인 경우에는 울며 겨자 먹기로 근저당 있는 매물을 고민해야 할 경우가 생깁니다. 이럴 경우 근저당 있는 매물을 최대한 안전하게 계약하는 방법은 어떤 게 있을지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 등기부등본으로 근저당 확인 하기

등기부등본을 보면 을구에 근저당권설정이라고 돼있고 채권최고액이 적혀있을 겁니다. 아래 이미지에서 보시면 채권최고액이 4.55억으로 적혀있는데 그렇다면 이 부동산의 담보로 4.55억이 잡혀있는 것일까요? 그렇진 않습니다.

등기부등본 예시

채권최고액은 돈을 빌려준 금융기관에서 채권 확보를 위해 최대한으로 잡은 금액으로, 보통 대출 금액의 110~120% 정도를 잡는 것이 일반적이며 금융권에 따라 조금씩 차이는 난다고 합니다. 즉, 정확한 금액은 알 수 없지만 등본상으로 유추하면 4.55억이 아닌 대략 4억 정도의 융자가 있다고 판단하시면 됩니다.   

 

2. 근저당 있는 매물의 계약 전 확인 사항

내가 계약하려고 하는 매물이 융자가 있다. 근데 부동산에서는 이정도면 안전한 거에요라는 이해할 수 없는 말을 한다? 그럴 때 제가 알려드리는 방법을 사용해 보시기 바랍니다. 

 

일반적으로 근저당 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 주택 가격의 80% 이상이면 위험한 매물이 맞습니다. 

 

{(근저당 채권최고액 + 전세보증금) / 보증금} x 100 = 80%이상이면 위험, 작을 수록 안전함 

 

 

왜냐하면, 주택이 경매 넘어갔을 때 평균적으로 아파트나 오피스텔은 시세의 80%, 다가구주택은 시세의 70%에서 낙찰된다기 때문입니다. 그래서 어쩔 수 없이 근저당 있는 매물을 계약하려면 위의 계산법을 적용해서 만약 80%가 넘는다면 계약을 안 하는 것이 좋습니다. 

 

게다가, 이 80%는 평균적인 금액으로 경매 매물 상황에 따라서 유찰될 수도 있으니 주택가격 대비 부채비율은 최대한 낮을수록 좋은 겁니다. 

 

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이상으로 근저당(융자)있는 매물 전세 계약 시 주의사항에 대해서 알아보았습니다. 복잡해 보이지만 전세금은 전재산에 해당하는 큰돈인 경우가 많으므로 사전에 지식을 많이 확보해서 자기 재산은 자신이 현명하게 잘 지켜내는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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