역전세 뜻, 발생 원인 이유, 역월세란? (ft. 임대인, 임차인 입장 및 대책)

 

역전세라는 말은 한 번쯤 신문기사에서 읽어본 적이 있으실 겁니다. 최근 부동산이 하락 정체기를 겪으면서 지난 상승기 막바지에 갭투자한 임대인들의 입장에서는 웃을 수 없는 단어인 '역전세'. 오늘은 이 역전세가 무엇인지 그리고 임대인과 임차인의 입장에서 어떤 마인드로 대처해야 하는지 알아보겠습니다.  

 

역전세란? 

전세계약을 하고 전세재계약을 보통 2년 뒤에 하게 되는데 직전 전세보증금 대비 금번 계약의 보증금이 더 적은 경우에 임대인은 세입자에게 차액만큼의 내려간 전세금을 세입자에게 돌려줘야 하고 이것을 역전세 현상이라고 합니다. 최근 전세시세가 많이 하락한 시점이라 이 시기에 재계약하는 전세계약은 거의 역전세계약이라고 할 수 있겠죠.

 

역전세는 왜 발생하는 걸까?

역전세는 전세시세가 하락하는 기간이 발생합니다. 전세 공급이 수요보다 많을 때, 즉 입주물량이 많은 시기에는 일반적으로 전세 시세가 하락하는 데 이때 전세 재계약하는 건은 역전세가 될 가능성이 높습니다. 부동산 전세 시세는 그 지역의 공급물량과 실거주 수요에 따라서 변동하는데 실거주 수요는 큰 입지의 변화가 없다면 변하지 않고 보통은 공급물량의 변화에 따라서 전세 시세가 움직이니 관심 있는 지역의 향후 공급물량에 대해서는 알아두면 좋습니다.

 

임대인 입장에서의 역전세

임대인은 역전세가 발생할 경우 투자금이 더 들어가야 되는 상황이니 세입자에게 돌려줄 현금을 최대한 여유있게 확보해놓아야 합니다. 전세퇴거자금 같은 금융 상품 또는 투자금 회수와 같은 방법을 미리 알아보거나 저축을 통해서 현금을 확보해야 하고 그렇지 못한 경우에는 임차인과 보증금 협상을 하거나 그마저 안될 경우는 역월세 계약을 하게 되는 경우도 있습니다. 

 

역월세란?

역월세는 임차인에게 돌려줄 수 있는 보증금이 없을 때 보증금을 월세로 환산해서 매달 일정 금액을 임대인이 임차인에게 지불하는 계약을 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 월세를 임차인이 아닌 임대인이 내는 것입니다. 임차인 입장에서는 목돈이 필요한 경우가 아니면 받아들일 수도 있는 제안이고 만약 보증금을 돌려받아야 하는 상황이면 제안을 거절하고 경매로 넘기는 방법이 있습니다. 다만 경매로 넘어갈 경우 보증금 전부를 돌려받을 수는 없다는 것이서 현명하게 결정하셔야 합니다.

 

임차인 입장에서의 역전세

보통 임차인 입장에서 전세계약을 하는 이유는 전세보증금을 지키기 위해서 하는 것입니다. 월세에 비해 전세를 선호하는 사람들이 많은 이유도 같습니다. 월세와 달리 전세금은 최소한 보증금은 돌려받을 수 있다라는 마음으로 계약을 하기 때문에 계약 이후 전세시세가 하락한다면 집주인이 전세금을 돌려줄 수 있을지 굉장히 불안할 것입니다. 그래서 요즘 같은 불안한 부동산 분위기에서는 계약하려는 물건의 담보가 얼마나 있는지 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 즉, 임대인이 역전세가 나고 현금의 여유가 있을 만한 사람인지를 미리 판단하라는 것이죠. 물론 등기부등본에서 담보가 없다 하여도 임대인의 자금상황을 정확히 알기는 힘듭니다. 그래서 임차인도 최소한의 부동산 공부를 통해서 내가 계약한 2년 뒤에 전세시세가 어떻게 변할 것인지 예측해 보고 미리 대비해 두는 것이 좋습니다.  

 

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